Alquilar un departamento en Buenos Aires no es fácil. Desde el momento en que se descubre el anuncio, hasta que se recibe la llave de la propiedad, se deben seguir una serie de pasos, los cuales deben ser conocidos para prever cualquier inconveniente que pueda ocasionarse antes, durante o después de la firma del contrato.
Conoce los requisitos
Lo primero que deben saber los inquilinos en el proceso de alquiler es que el agente de bienes raíces y el propietario deben firmar un contrato. Los requisitos son:
Depósito en Garantía: el monto máximo que se puede solicitar es de un mes de alquiler por cada año de contrato. En otras palabras, para un contrato de dos años, el plazo legal es de dos meses de alquiler.
Una vez que se completa el contrato, si no hay deuda o pérdida de propiedad, el arrendador está obligado a devolver el dinero.
Alquilar con un mes de anticipación: el primer mes de alquiler se paga cuando se firma el contrato, aunque sea con días o semanas de antelación.
Nómina de sueldos: la mayoría de los mercados inmobiliarios requieren que los inquilinos muestren ingresos suficientes para pagar el alquiler. Si el inquilino no tiene un salario, el agente de bienes raíces o el propietario generalmente requiere que los familiares (con ingresos registrados) firmen el contrato.
Garantía: además de la nómina, la mayoría de los anuncios de alquiler de apartamentos requieren que los inquilinos brinden garantías. Los dos métodos más comunes son las garantías propietarias y el alquiler garantizado.
La primera es que la familia inmediata del arrendatario que tenga ingresos demostrables y sea dueño de la propiedad firme el contrato como garante.
En otras palabras, si el arrendatario acumula deuda, el arrendador puede preguntarle al fiador y emprender acciones legales para responder con su propiedad.
El alquiler garantizado lo venden las compañías de seguros o los bancos, y cobran uno o dos meses de alquiler, a cambio, el contrato actúa como «garante» de los pagos mensuales.
Costo adicional: si se proporciona una garantía exclusiva, es posible que el inquilino deba pagar los informes sobre la propiedad. Se debe cumplir con las tasas que cobra el Registro de la Propiedad Inmueble por la tramitación del documento.
En cuanto al certificado de firma del notario, el Gobierno de La Ciudad dispone de certificado de firma gratuito. Esta oferta solo es aplicable a inquilinos cuyo precio de alquiler sea inferior a 654 UVAs
Comisión Inmobiliaria: desde agosto de 2017, las agencias inmobiliarias tienen prohibido cobrar comisiones a los inquilinos por el alquiler de casas en Buenos Aires. La ley establece que el arrendador debe ser responsable de los servicios contratados.
En la actualidad, la constitucionalidad de este reglamento está sujeta a disputas judiciales, pero mientras no se emita al Tribunal Superior de Justicia de la CABA, la ley sigue siendo válida.
Precio: según datos del Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo, en enero de este año el alquiler promedio de un departamento de una habitación en Buenos Aires era de US$15.221, dos habitaciones de US$17.377 y tres ambientes de US$22.515.
Realizar una búsqueda completa: después de conocer los requisitos, debe definir los criterios de búsqueda de vivienda: precio, ubicación, número de habitaciones, etc.
Y para realizar una búsqueda detallada, puede utilizar portales de búsqueda de propiedades, redes sociales, clasificaciones de periódicos, asesorar a agentes inmobiliarios en un área específica, o buscar información que familiares, amigos o conocidos puedan brindar.
Coordinar visitas domiciliarias: antes de entregar una seña, es importante verificar el estado general de la casa y verificar el monto de tasas, impuestos y servicios que se deben pagar.
Al entrar al apartamento con un agente inmobiliario o arrendador, es importante prestar atención a los signos de humedad y/o fugas; verificar el correcto funcionamiento de la gasolinera; verificar si las instalaciones eléctricas están equipadas con térmicas y disyuntores; si es un edificio nuevo, etc.
Compruebe si ha terminado la obra (es decir, si el edificio es apto para uso residencial) y si se ha instalado un contador eléctrico. También debe comprobarse en detalle el estado del grifo, el inodoro y la abertura.
Finalmente, es importante solicitar la última liquidación de pago, ABL y AySA para confirmar que el monto es el mismo que el informado en el anuncio.
Solicitar copia del contrato: si te interesa la vivienda, no te preocupes y pide una copia del contrato, o al menos defina sus puntos más importantes. Si el arrendador o la inmobiliaria rechaza esta solicitud, se puede considerar como motivo de sospecha.
Quienes quieren que el arrendatario firme el contrato mediante la cláusula abusiva suelen mostrar la firma cuando es demasiado tarde para solicitar la modificación, es decir, se ha entregado una seña o incluso en el momento de la firma del contrato. Como principio rector, los principales puntos a considerar son:
- El termino: debe tener al menos 2 años.
- El Precio: evite las cláusulas que hagan que el precio del alquiler sea incierto, incluso si el propietario puede aumentar el alquiler en función de la inflación del país, los precios en dólares u otras variables.
- Los gastos: evite las cláusulas en las que el propietario se niega a pagar tarifas especiales.
- Terminación anticipada: evite cláusulas que requieran notificación previa de terminación anticipada del contrato.
- Depósito: La cláusula de anulación le da al arrendador 30 o 60 días para reembolsar el depósito.
Dar una seña: Luego de llegar a un acuerdo sobre el texto del contrato, comprender plenamente los costos que se deben enfrentar y revisar el estado general de la propiedad, es el momento de designar el departamento.
Este es un compromiso escrito firmado por ambas partes, y ambas partes acuerdan continuar firmando el contrato. Suele entregarse entre medio mes y un mes de alquiler, y es la “cuenta” de dinero que el inquilino debe pagar posteriormente para firmar el contrato.
Cabe señalar que si el inquilino se arrepiente de haber alquilado, perderá el depósito. Si el propietario se arrepiente, deberá devolver el doble del dinero recibido.
La firma del contrato: el último paso consiste en firmar el contrato, pagar la deuda y entregar las llaves. Dónde y cómo completar este paso puede variar. Si se alquila a través de una agencia inmobiliaria, puede firmar en sus instalaciones.
Si lo hace el «propietario directo», se puede realizar en el apartamento que se encuentre. Si decide certificar la firma ante notario público, puede hacerlo en su oficina.
En cualquier caso, es importante conservar una copia del contrato y solicitar todas las facturas que se hayan pagado. Normalmente, las llaves de la casa se entregan en ese momento.
Al ingresar a la casa, es importante enumerar todas las pérdidas sufridas por la casa y pedirle a la inmobiliaria o al propietario que firme. Esta herramienta será útil al momento de restituir la tenencia de la propiedad para demostrar que los daños de la propiedad fueron anteriores al inicio del contrato.